MORATORIA DEL DEUTE HIPOTECARI PER A L’ADQUISICIÓ DE L’HABITATGE
HABITUAL.
I. Per a acollir-se a la moratòria, segons la
norma indicada, s’han de complir tots
els següents requisits:
1. L’objecte es sobre els contractes de préstec o crèdit amb garantia hipotecària sobre
immobles. No es refereix a contractes de préstec per adquirir l’habitatge que
no tinguin garantia hipotecària o a qualsevol altra mena de préstec.
2. El
deutor (o el fiador o l’avalista) es trobin en situació de vulnerabilitat
econòmica entenent per vulnerabilitat econòmica el següent:
S’entén que s’ha produït una caiguda substancial
de les vendes quan aquesta caiguda sigui almenys del 40%, és a dir, si un
llauner factura 10.000 € al mes, i passa a facturar una quantitat inferior a
6.000 € compleix el requisit. La norma no defineix el concepte “pèrdua
substancial dels seus ingressos” pel cas de professionals però hauríem d’entendre
que es tracta de una pèrdua equivalent a la caiguda substancial descrita abans,
en un 40%.
b) Que el conjunt
dels ingressos dels membres de la unitat familiar no superi en el mes
anterior a la sol·licitud de la moratòria (no queda clar si aquests ingressos
són els que tenia aquesta família el mes de febrer o el mes de març d’enguany o
si aquesta petició es pot fer el mes de maig amb els ingressos d’abril, ja que
la Disposició Final 10ª estableix que aquest Real Decret Llei té una durada d’un
mes a comptar des de la seva publicació) els següents límits:
- Amb caràcter general tres vegades l’indicador Públic de Renda d’Efectes múltiples mensuals
(IPREM), i si algun dels membres de la unitat familiar te declarada una
discapacitat superior al 33%, situació de dependència o tingui una malaltia
incapacitant per a treballar de forma permanent, el límit serà de quatre cops l’IPREM.
Aquest límit es pot incrementar fins a cinc cops l’IPREM en casos de
discapacitats superiors.
-En cas que l’unitat familiar tingui fills al
seu càrrec o per cada membre major de 65 anys el límit anterior s’incrementarà
en 0,1 cops per cada fill a càrrec i 0,15 pel cas de famílies monoparentals.
Atès que l’IPREM per al 2020 (a falta de Llei
de Pressupostos de l’Estat que n’actualitzi l’import) és de 537,84 € per una
família tradicional de dos progenitors (sense discapacitats) amb dos fills
menors d’edat, el mes anterior a sol·licitar la moratòria hauran de tenir uns ingressos
inferiors a 1936,22 € [(IPREM+IPREM*0,1*2)*3].
S’entén per unitat familiar la composada pel deutor, el seu cònjuge no separat
legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva
edat que hi resideixin, incloent els vinculats per una relació de tutela,
guarda o acolliment familiar i el cònjuge no separat legalment o parella
inscrita que resideixin en l’habitatge.
c) Que la quota
hipotecària més les despeses i subministres bàsics (llum, aigua, gas ...
telefonia, potser?), resulti superior o
igual al 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la
unitat familiar.
Imaginem una família amb uns ingressos de 1900
€ (al límit dels ingressos previstos en la lletra b) precedent), l’import de la
quota hipotecària i dels subministres bàsics hauria de ser superior a 665 € (1.900
€*35/100) per a poder-se acollir a la moratòria. Per una família amb uns
ingressos de 1.000 € l’import de la quota hipotecària i dels subministres
bàsics hauria de ser superior a 350€.
d) I s’hi afegeix un requisit addicional: que
a conseqüència de l’emergència sanitària, la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves
circumstàncies econòmiques en termes d’esforç d’accés a l’habitatge, significant
aquest concepte indeterminat que l’esforç que representi la càrrega hipotecària
sobre la renda familiar s’hagi multiplicat al menys per 1,3 comparant dues
situacions, la prèvia a la crisi de la pandèmia i la del moment de sol·licitar
el benefici.
Caldrà comparar, per tant, què significava en
termes d’esforç el pagament de la hipoteca
en relació als ingressos. Tornem a l’exemple anterior d’una família que
ingressa 1.900 € i paga una quota hipotecària de 500 €/mes i uns subministres
bàsics (prorratejats) de 160 €, i que es produeix un descens dels ingressos de
700 €, i per tant, li queden uns ingressos a 1200 €/mes. La hipoteca abans
representava un esforç d’un 26,13% (quota hipoteca/ingressos familiars*100)
mentre que després dels efectes de la crisi de la pandèmia representa un
41,66%, i per tant, tindria una
alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques en termes d’esforç
d’accés a l’habitatge. En canvi, si després de la pandèmia, per aquesta família
els ingressos minoressin en 400 €/mes, i per tant, tindria uns ingressos de
1500 €/mes, atès que l’esforç passaria a ser d’un 33,33% i per a que hi hagi
alteració significativa dels efectes de la crisi de la pandèmia s’ha de
multiplicar per 1,3 (en aquest cas el límit es trobaria en el 34,21%) no es
produiria una alteració significativa i no es podria acollir a la moratòria
hipotecària.
II. Què passa quan la hipoteca disposa de fiadors, avalistes o hipotecants no deutors?
Si els fiadors, avalistes o hipotecants no
deutors es troben, també en situació de vulnerabilitat econòmica, podran exigir
a l’entitat que primer es dirigeixi al patrimoni del deutor, encara que hagués
renunciat expressament al benefici d’excusió. En aquest cas, es remet i
suggereix al deutor que sol·liciti l’aplicació del Codi de Bones Pràctiques.
III. Forma
de sol·licitar el benefici:
El deutor hipotecari s’haurà d’adreçar a l’entitat
amb un escrit i una justificació documental de les circumstàncies. Suposem que
les entitats habilitaran alguna forma de presentar la documentació telemàticament.
El banc, en un termini màxim de 15 dies,
procedirà “a la seva implementació”, i concedint la moratòria, la comunicarà al
Banc d’Espanya als efectes que no computi com a provisions de risc.
La norma no preveu que el Banc pugui dir que
no a la moratòria sol·licitada. En cas que falti algun document, el requerirà i
el deutor l’haurà d’aportar.
IV.
Efectes de la moratòria.
Els efectes de la concessió de la moratòria
seran els següents:
1.
Suspensió del deute hipotecari durant el “termini estipulat”. La norma no parla dels terminis de suspensió del deute; serà el
termini que imposi el banc en donar la resposta? serà el termini que es pacti
entre deutor i banc? Serà un termini obert fins que el deutor torni a una
situació de normalitat econòmica a aquestes importants qüestions? De moment no
tenim resposta.
2.
Mentre estigui en suspens el deute
hipotecari el banc no podrà exigir el
pagament de la quota hipotecària (capital, interessos o comissions-tot i
que aquest darrer concepte no apareix en la norma-) ni totalment ni parcial.
3. No es meritaran interessos addicionals per la falta de pagament de la quota. Tampoc es meritaran interessos de demora.
4. Mentre es troba el deute suspès els bancs no podran resoldre anticipadament el préstec hipotecari.
V.
Conseqüències de l’aplicació indeguda de la moratòria. Règim de
responsabilitat.
Si el deutor hipotecari aconseguís de forma
fraudulenta (no reunint els requisits indicats en el número II precedent) els
beneficis de la moratòria, serà responsable
dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de les despeses
generades.
L’import dels danys, perjudicis i despeses
(diu la norma) “no pot resultar inferior al benefici indegudament obtingut pel
deutor per l’aplicació de la norma” i a més se li poden reclamar
responsabilitats penals, pensem que per estafa i/o falsedat.
També incorrerà en responsabilitat qui busqui
col·locar-se en situació de vulnerabilitat per aconseguir l’aplicació del
benefici.
VI.
Valoració crítica.
Per a ser honestos la moratòria pot ser molt
útil i beneficiosa per les persones que s’hi puguin acollir, que seran poques,
no comprenent com no s’ha arbitrat un mecanisme semblant per les persones que
es troben pagant un lloguer del seu habitatge I també, s’ha de dir que és just
que s’aconsegueixi l’objectiu que les entitats de crèdit que han rebut ajudes
quantioses de fons públics en la crisi iniciada el 2007, suportin una part dels
costos financers de la sortida de la crisi econòmica provocada per la pandèmia
del corona virus.
L’àmbit d’aplicació és molt reduït quan els límit d’ingressos per acollir-s’hi (3 vegades l’IPREM en una
unitat familiar), i no té en compte altres circumstàncies com l’endeutament de
les famílies en altres àmbits (cotxe, reformes de l’habitatge, finançament d’estudis,
finançament d’imprevistos ...) on una reducció d’ingressos, encara que sigui
poc significativa, pot posar a les famílies en una situació d’ingressos minvant,
en moltes dificultats econòmiques i en l’obligació de prendre decisions
doloroses d’estalvi (i que poden generar una depressió encara més profunda de l’economia)
o d’endeutament amb crèdits de fàcil obtenció (i cost en forma d’interessos car
o caríssim). Ens podem imaginar a famílies que no es puguin acollir a la
moratòria que hauran de prendre decisions com esborrar-se d’un gimnàs, no
realitzar formació, donar-se de baixa de plataformes televisives a les que
estaven abonats, deixar d’anar de vacances ... per poder pagar la hipoteca.
Si bé el mecanisme per a obtenir el benefici
de la moratòria és senzill (presentació de demanda i alguns documents que es
troben taxats en la norma al banc) i no et fa justificar davant el banc el compliment
de tots els requisits; i és certament automàtic, ja que no sembla que el Banc
pugui denegar la moratòria; el règim de responsabilitat que exposa és duríssim
pels deutors que inclús, de bona fe, poden haver sol·licitat la moratòria sense
estar al 100% segurs que compleixin amb tots els requisits (només se’ls demana
una declaració jurada).
En els propers dies prepararem la documentació
necessària per saber si la teva unitat familiar es pot acollir a la moratòria i
un llistat dels documents necessaris i de com obtenir-los per a la presentació
al Banc. Contacteu amb nosaltres pels canals de comunicació habituals si teniu
més dubtes al respecte.
Jaume Pich
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada