Es planteja el cas d'una transmissió d'un pis amb una pèrdua. És a dir, vendre (o inclús fer una dació en pagament al Banc per cancel·lar total o parcialment el deute) el pis uns anys després d'adquirir-lo per un preu inferior al preu d'adquisició. En aquest cas, com que no hi ha plusvàlua no s'ha de pagar cap quantitat per la venda en l'Impost sobre la Renda. Però, les transmissions estan gravades per l'Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, un tribut que perceb l'Ajuntament. En aquest cas, s'hauria de determinar si cal pagar la quota del tribut, també, en el cas que existeixi una minusvàlua. En un entorn de descens generalitzat dels preus dels immobles, aquesta situació és i serà, molt habitual.
La Llei que regula les Hisendes Locals estableix que l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (coneguda popularment com a plusvàlua municipal) grava l'increment de valor que experimentin els terrenys urbans i que es posin de manifest a conseqüència de la transmissió de la propietat dels terrenys per qualsevol negoci jurídic, entre ells, la dació en pagament. Grava per tant, l'increment de valor del sòl i no l'increment del valor de l'edificació. Per tant, tot i que amb una dació en pagament no rebi cap ingrés, en compensar el valor de l'immoble amb l'import d'un deute, existeix una transmissió i per tant, pot existir una plusvàlua.
Tot i que el fet imposable del tribut és clar, l'increment de valor del terreny de naturalesa urbana posat de manifest després d'una transmissió, la Llei estableix una forma de càlcul del tribut objectiva amb l'aplicació d'una fórmula matemàtica que pren com a base al valor cadastral del sòl al moment de la transmissió. Sobre aquest valor cadastral es realitza una revaloritació anual automàtica (sovint fictícia atesa la situació del mercat inmobiliari dels darrers anys) que es determina en les ordenances fiscals municipals (entre un 3% i un 3,7 % màxim en funció dels anys en els que s'ha tingut el pis en el patrimoni) i sobre aquesta xifra s'aplica el tipus impositiu que estableix cada Ajuntament (en un percentatge que no pot superar el 30%). Molts Ajuntaments tenen aplicatius en les seves pàgines web que ens permeten calcular l'import de la plusvàlua abans de realitzar el negoci jurídic que la pot meritar, una eina molt útil als efectes de planificació. Ens adonarem que sovint, l'import d'aquest tribut pot suposar un percentatge superior al 10% del valor real de l'immoble i per tant, tenir una transcendència molt rellevant a l'hora d'analitzar els costos d'una operació immobiliària.
Per tant, els Ajuntaments normalment aplicaran la norma que permet el càlcul objectiu del tribut un cop comuniquem (ho fa el Notari per Llei) la compraventa (o el negoci que porti aparellada la transmissió) i ens cobraran el tribut, encara que no s'hagi complert el fet imposable que estableix la Llei.
Malgrat això, existeix una incipient corrent jurisprudencial (sentències de tribunals) que han declarat que si no es comprova que existeixi l'increment de valor, tot i les regles objectives de càlcul del tribut, no es compleix el fet imposable, i per tant, un eventual tribut anira en contra dels principis d'equitat, justícia i capacitat econòmica.
En base a aquest corrent doctrinal, es pot formular oposició a la liquidació del tribut, demostrant-se que no existeix increment real del valor dels terrenys, aportant una taxació pericial contradictòria i plantejant, en cas que l'Ajuntament persistís en la reclamació del tribut, un procediment judicial. Haurà de valorar-se cas per cas molt acuradament i veure els costos d'aquest procediment així com els riscos d'acollir-se a un corrent jurisprudencial, de moment, minoritari, però que sembla que prendrà força. També haurà de tenir-se present que l'Ajuntament podrà cobrar l'impost, i si no ho fa, embargar béns, encara que es formuli una demanda judicial. Llavors si s'estimés la demanda judicial, l'Ajuntament haurà de tornar el què hagi cobrat més els seus interessos. Naturalment, també es podrà suspendre el procediment, i no haver de pagar abans, amb l’aportació de garantia suficient.
Jaume Pich i Macià.
Riera, Trullàs & Pich, economistes i advocats
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada